大手パワービルダ(飯田グループ)建売住宅の値下げの時期はいつなのか

2019年2月10日

 

飯田グループや大手パワービルダーの値下げの時期はどのタイミングなのでしょうか。

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建築中、完成後、完成半年後に購入した場合どのようなメリット、デメリットがあるのか説明します。

日本で一番建売住宅を販売している企業は飯田グループ

↑画像引用「飯田グループホールディングス トップページ」

日本で一番建売住宅を販売している飯田グループ(一建設、飯田産業、東栄住宅、タクトホーム、アイディホーム、アーネストワン)の物件の値下げの時期をご紹介します。一年になんと4万5000件も販売している企業です。

 

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市川海老蔵さんのCMで有名ですね

4万件も販売しているとある程度値下げの時期などもわかってきます。ここで紹介する値下げの時期は飯田グループだけに限ったことではないのですが、一番多く住宅を販売している飯田グループを例としてご紹介させていただきます。

 

建売住宅の価格更新の時期

建売住宅は完成2か月前くらいから売り始めて、売り切るまでに段階的に値下げしていきます。ここでいう値下げは売主が計画的にするもので、例えば3980万円で売っているものを3900万円にする値下げ交渉ではありません。

人気の地域などでは中々値下げしないこともありますが、それでも完成後は徐々に価値も下がってしまいます。売れなければ値下げをして売らないといけません。最初の価格からどのくらいまでなら利益がとれるかの損益分界点をあらかじめ決めて計画的に値下げをしていきます

また、問い合わせの数や実際の売れ行きを見て、計画どおりに値下げをするのか決定されます。

パワービルダー系の目標は6か月以内に売り切ること

パワービルダーは

1 土地を購入する
2 家を建てる
3 家を売る

このサイクルを早くすればするほど利益が出る仕組みです。ですので、通常は1年ほどを目標としている会社が多い中、パワービルダー系の会社はなるべく早い目標を立てています。

飯田グループは建築から6か月程度を目標としてると予想できますので、例えばこのように値下げをします。

1 新規公開 (更 地) 売出価格 4580万円

2 建築開始(完成1か月前)価格更新 4480万円

3 建築途中(完成) 価格更新 4400万円

4 建物完成(完成2か月後) 価格更新 4340万円
(売切り目標)
5 残り1棟(完成4か月後) 価格更新 4240万円

6 売れ残り(完成6か月後)価格更新 4080万円

7 中古 (完成1年後)価格更新 3880万円
上の例からすると公開後6か月後、(完成4か月後)の4240万円あたりで売れれば十分に利益が出ると見込んで4580万円で売り出しています。

新規公開 完成2か月前 (建売住宅値下げの時期)


(イメージ)
価格 4580万円
所在地 東京都立川市〇〇町 総棟数 3棟
土地面積 110.53㎡ 建物面積 87.66㎡
築年月 2018年8月予定 物件公開日 2018年4月27日

まず、一番最初は新着物件としてSUUMOだったり、各サイトに初めて紹介されます。ここでは価格は未定となっている場合もありますが、近々最初の売値が設定されます。まだ、この時期では更地だったり基礎工事を行っているような時期で、お客さんは住宅を見て購入することはできません。元々高い金額が設定されていますので、ここで業者としては売らなくてもいいと内心思っています。この段階で購入することによって、部屋の間取りまで変更できる場合もあります。

 

例:当初お風呂の場所は2階で計画されていたけれど、希望で1階に変更したい。

トイレは1階だけでいいので、当初の2階のトイレは物置として使用したい。

 

第1回価格更新 完成1か月前 (建売住宅値下げの時期)


 (イメージ)
価格 4580万円→4480万円
所在地 東京都立川市〇〇町 総棟数 3棟
土地面積 110.53㎡ 建物面積 87.66㎡
築年月 2018年8月予定 更新日 2018年8月27日

完成間際になると第1回目の価格更新が行われる物件も出てきます。例えば10棟(これはかなり多い方)あって、1棟も売れていない場合、早くから価格更新に踏み切る可能性があります。

この時期の購入は間取りの変更まではできないことが多いですが、まだ、壁紙や屋根の種類であったり、コンセントの位置なども相談によっては変更可能です。日々建物が建っていきますので自由に変更したいのであれば早めに売主に購入の意思を伝えてください。

またこの状態での最大のメリットとしては細部まで購入する住宅のチェックをすることができます。仲介業者の担当者と一緒に住宅のチェックを行いましょう。

 

第2回価格更新 完成直後 (建売住宅値下げの時期)

価格 4480万円→4400万円
所在地 東京都立川市〇〇町 総棟数 3棟→残り2棟
土地面積 110.53㎡ 建物面積 87.66㎡
築年月 2018年8月 更新日 2018年8月10日

完成直後のタイミングでの価格更新です。総棟数が3棟である場合、1棟ぐらいは売っておきたいというのが売主の本音。この状態でも外装やライトの種類などの変更は相談によりますが可能な場合もあります。完成後に購入することによって、実際の家の状況や広さなどを確認することができます。建築中に購入した場合は壁紙やフローリング、部屋の広さなどイメージとは少し異なっている場合もありますが、これらを防ぐことができます。

第3回価格更新 (完成2か月後)

価格 4400万円→4340万円
所在地 東京都立川市〇〇町 総棟数 3棟→残り2棟
土地面積 110.53㎡ 建物面積 87.66㎡
築年月 2018年8月予定 更新日 2018年10月10日

建売住宅はたくさん建てて売って、というサイクルを繰り返して収益を得ていますので完成後2か月以降、特に決算時期には売り手側も本気で売りに来ます。3月、9月前に「価格更新して売りたい」と思っていますので、物件のページを定期的に見張っておき、更新されたか確認しましょう。

第4回価格更新 (完成4か月後)

価格 4340万円→4240万円
所在地 東京都立川市〇〇町 総棟数 3棟→残り1棟
土地面積 110.53㎡ 建物面積 87.66㎡
築年月 2018年8月予定 更新日 2018年12月10日

残り1棟になった時、状況により大幅な価格更新に踏み切ります。例としては早い段階で2棟が既に買い手が決まっており、残りの1棟のみになった時です。早い段階で売っていますので2棟で利益が相当出ています。このような場合は利益も出ているので残りの1棟を売って、次の物件を建築する計画を立てます。

第5回価格更新 (完成6か月後)

価格 4240万円→4080万円
所在地 東京都立川市〇〇町 総棟数 3棟→残り1棟
土地面積 110.53㎡ 建物面積 87.66㎡
築年月 2018年8月予定 更新日 2019年2月10日

ここまでには大体の物件が売れます。ここまで来て売れない場合は隣の土地から木が越境していたり、前の道路が狭かったり、設定価格が高かったり日当たりが悪い等、それなりの理由があることが多いです。それらを見極めた上で購入を検討しましょう。他の人は許容できないことでも、自分の条件に当てはまっている物件であればむしろ掘り出し物件です。

第6回価格更新 (完成1年後)

価格 4080万円→3880万円
所在地 東京都立川市〇〇町 総棟数 3棟→残り1棟
土地面積 110.53㎡ 建物面積 87.66㎡
築年月 2018年8月予定 更新日 2019年8月10日

ここまで売れ残った場合は誰も入居していなくても、中古物件として扱われます。建物の価値は完成後から日が経つにつれ、段々と下がってきます。売れ残りの原因はその土地がそもそも人気がないのか、1年経っても周りの相場とそれ程変わらないのか、条件が悪いのか様々です。

例え安くても1年売れ残った物件は慎重に購入を検討することをお勧めします

 

他の棟が早く売れれば最後の一棟はかなり値下げできる

建売住宅の場合、何棟か同時に建設をして同時に売り出します。他の棟が早く売れて十分に利益が出た場合、最後の1棟は大幅な値下げをする傾向があります。

いつまでも残さずに次の現場に行って、なるべく

1土地購入→2建築→3販売のサイクルを多くしたいのです。

 

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