住宅ローンをペアローンで組む際のメリット、デメリット

2019年1月27日

 

住宅ローンをペアローンで組む際のメリット、デメリット
夫婦共働きで住宅ローンを組もうとしている方はペアローンでローンを組むことが可能です。でもこれから妊娠、出産、子育て、もしかしたら今の会社を辞めたいと思うことも出てくるかも。将来どうなるかわからないけど家は今欲しいから、今決めないといけないという方にペアローンのメリットとデメリットを説明します。

[mokuji]

住宅ローンのペアローンとは

住宅ローンのペアローンとは家を購入する際にローンを2人(あなたと配偶者)で組んで債務も二人で負担する方法です。例えば4000万円の家を購入する際に夫が2000万円、妻が2000万円でローンをそれぞれ組み、二人で支払いを行っていきます。ローンの審査の手続きも二人同時に行います。手続きも2倍にはなりますが、住宅ローン減税を2人で受けられたりとメリットもあります。

 

ペアローンを組める範囲は

夫婦や親子の範囲に限られています。また、同居予定の婚約者についても可能です。

夫と妻いくらで審査をすればいいのか。

夫と妻で収入が安定していて、同じくらいの収入でローンが間違いなく組めるといった場合は半分ずつ4000万円であれば2000万円ずつローンを組めばいいと思います。

しかし、必ずしもそういった場合だけではないです。その場合は収入に応じてローンの負担額を分散させる方法があります。例として収入が夫が600万円、妻が300万円なら、3000万円と1000万円で組むことも可能です。

年齢や勤め先にもよりますが年収500万円以上の方は年収の7~8倍以内、年収500万円以下の方は年収の6~7倍以内を目安にしてローンの審査を申し込みをします。

ペアローンのメリット

住宅ローンのペアローンのメリットは最大の住宅ローン減税と団体信用生命保険の加入です。

① 住宅ローン減税が2人で受けられる

住宅ローン減税は10年間借入金額の1%(最大4000万円の借入の時、40万円まで)所得税、住民税から減税される制度になります。住民税の最大控除額は13万6500円ですので、所得税を26万3500円以上支払っている方は住宅ローン減税の制度を最大に使うことができます。所得税26万3500円以上は課税所得が約345万円以上の方になります。

少しややこしい説明になってしまいましたが、ペアローンは課税所得が345万円未満の方にとって、住宅ローン減税の制度を最大に使う方法になります。

例えば夫婦どちらも所得税が20万円課税されている場合で4000万円借りているとします。

住宅ローン減税額単独でローンを組んだ場合

所得税20万円+住民税13万6500円=33万6500円

ペアローンで組んだ場合

夫 所得税20万円
妻 所得税20万円 、合計40万円

ペアローンで組んだ場合は夫婦で合わせて最大の40万円全額控除されますので、仮に10年間年収が変わらなかった場合は6万3500円分、世帯で得をします。

② 団体信用生命保険に加入できる。

単独でローンを組んだ際は団体信用生命保険に加入するのはローンを契約した人だけになります。この団体信用生命保険はほとんどが無料で付いてきます。一般的に生命保険に加入すると月々数千円かかってしまいますが。35年ローンであればその間生命保険に加入しているのと同じになりますので、生命保険料の節約になります。

ペアローンであれば2人とも団体信用生命保険に加入します。

また、ネット銀行のじぶん銀行であればがんと診断されたらローンが1/2になる「がん1/2保険」や住信SBIネット銀行であれば病気やけがで働けなくなった期間のローンの返済を免除、さらに病気で12か月間働けない場合はローン全額免除される保険も無料で付いてきますので、医療保険と生命保険に無料で加入できるのと同じになります。

③ 相続税を減額することができる

ローンを半分で組む場合、持ち分も半分です。夫婦でそれぞれ2000万円ずつ支払い家を購入した場合は住宅の半分の権利は妻が持っていることになります。夫が亡くなり相続するときも住宅の半分は妻が持っているため、相続の対象になるのは半分の2000万円の部分のみです。

ペアローンのデメリット

ペアローンにはデメリットもあります。

① 2人ともローンが通らないと借りられない

単独であれば一人がローンを組むことができれば、家の購入ができますが、2人とも審査に通らないと購入することができません。銀行によって審査の方法は様々、それに内容も公表されておりません。絶対に大丈夫ということはありません。

② ローン手数料が少し高くなる

抵当権設定登記の手数料が2人分かかりますので司法書士に支払う手数料が2倍とはいきませんが、少し高くなります。大体、通常6万円から10万円かかるところ2人の場合は1.5倍~1.6倍かかると見積もっていれば問題ありません。また、ネット銀行では取られませんが、一般的な銀行では収入印紙代が2倍取られます。

④ 手続きが面倒

ローンを借りる際の手続きがすべて2倍になります。本人の印鑑証明や本人確認書の提出、手続きする際の立ち合いなど全て本人がする必要がありますので、予定を合わせて手続きを行わないといけません。委任状を書いて手続きはできません

③ 単独の判断で家を売却することができない。

あまり考えたくはないのですが、将来、夫婦間のトラブル等で家を売却しなくてはいけない場合は両方の同意がなくては売却することができません。また、売却時の手続きも少し面倒になります。

 

ペアローン審査結果5パターン

ペアローンで申し込んだ場合、審査結果はどうなるのでしょうか。二人とも満額で審査が通ればいいのですが、必ずしも満額融資になるとは限りません。

ローンの審査をする前にもし通らなかったら次は収入合算で申し込みをしようとか、他の銀行で審査を申し込もう等と決めておくとスムーズな手続きができるでしょう。せっかく気に入った家を見つけたのに遅くなればその家を諦めなくてはいけない状況にもなってしまいます。

これから、夫のみ(単独)で借りた場合とペアローンで借りた場合の審査結果を説明します。

まず、単独での融資結果は以下の通りです。例として4000万円の審査の場合です。

単独での審査結果
・満額、4000万円の融資可能
・減額、3800万円(例)の融資可能
・融資不可

単独でローンを組んだ際と基本的に同じではありますが、ペアローンで組んだ際はそのパターンが2倍になります。例として夫が3000万円、妻が1000万円で申し込みをした場合です。

ペアローン
夫(3000万円)
・満額、3000万円の融資可能
・減額、2800万円(例)の融資可能
・融資不可

妻(1000万円)
・満額、1000万円の融資可能
・減額、800万円(例)の融資可能
・融資不可

審査の結果、手続きをどのように進めていけばいいのか解説します。

① 夫婦で満額での融資可能の場合

予定通りに手続き可能

言うまでもなく予定通りこれからの手続きを進めることができます。

② どちらか一方が減額融資

・自己資金で減額分を補えるのであれば予定通り手続き可能

・自己資金がない場合、単独で再度ローン審査をするか他の銀行で申し込みをする。

減額額が数百万円程度であれば、自己資金や親からの援助などで不足分を補うことができれば、そのまま手続きを進めることができます。しかし、どうしても補うことができないのであれば再度、収入が多いほうで単独で審査を申し込みをするか、他の銀行で審査するか選択します。

③ どちらも減額融資

・自己資金で減額分を補えるのであれば予定通り手続き可能

・自己資金がない場合、他の銀行で再度申し込み

こちらも同じく自己資金や親からの援助などで不足分を補うことができれば手続き可能です。ただし、二人とも減額される場合はその額も高額になります。

④ どちらか一方が融資不可

単独で再度ローン審査をする

他の銀行でローン審査を申し込む

どちらか一方でも融資が受けられないと判断された場合は住宅ローンのペアローンは申し込むことができません。通った方で単独でローンを申し込むか、他の銀行で再度審査してもらわないといけません。

⑤ どちらも融資不可

他の銀行でローン審査を申し込む

どちらも融資不可の場合はペアローンだけではなく、その単独でも銀行での融資は難しい状況です。他の銀行でローン審査をしてください。

まとめ

[matome]ペアローンで借りることができれば2人とも住宅ローン減税が受けられますし、保険としても団体信用生命保険やがん保険などを付けることができるメリットがあります。ただし、住宅ローン審査を2人同時に通さなければいけません。もし一人でも通らない場合はペアローンで組むことができないため、前もって2人とも事前審査を受けておき、本審査に高確率で通る状況にしておくと良いでしょう。また、万が一本審査に通らなかった場合速やかに再度ローン審査を申し込む必要があります。予備の銀行をどこにするのか候補を決めて置き、銀行口座を開設しておいたり、本審査までの流れを確認しましょう。[/matome]

 

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住宅ローンは事前審査は都市銀行、本審査はネット銀行で行うのがおすすめです。

事前審査は信用を高められる都市銀行

本審査は金利が低いネット銀行

 

 

 

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