内覧前の事前審査通過で値引き交渉と購入順位が有利になる

2019年1月27日

 

住宅を決める前に事前審査をする大きなメリット2つ

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家探しをしている間に住宅ローンの準備をしていきましょう。ここでは住宅ローンの事前審査を家探し中に行うメリットやどこで住宅ローンを組めばお得になるのかを説明します。

2 どのくらい借りられる?銀行口座開設~ローン事前審査

事前審査

少しずつ内覧をして、家を購入するイメージが付いてきてでしょうか。家を買うために必要な住宅ローンの事前審査について説明していきます。

内覧する前は家族の話し合いの中で4000万円でぎりぎりと思っていても、業者の方から4500万円の物件を紹介されたりします。

間違いではなく、住宅ローンを組むことは可能ですが、上限ギリギリだと将来のリスクが高くなります。高い物件の方が良い家なのはわかりますが、当初の価格から大幅に高い物件を買うことがないように気を付けましょう。

毎月いくらまでなら返せるのか

毎月の返済限度額から借入可能額を調べるシミュレーションができますので、このくらいなら返済できそうだなと思う毎月の返済額を入力して是非参考にしてください。

借入限度額の目安をシミュレーション
月返済限度額
住宅ローン金利
返済期間
資金援助 万円



借入限度額の目安は約万円になります。

 

 

安く購入するポイント2つ

家探しを始めて気に入った家があったでしょうか。凄く良い家があったけど少し値段が高すぎて手が出せないと思ったり、他にも買いたい人がいて先を越されてしまったり、などと悩む事も一杯あると思います。

良い家は必ず売れます。それはあなたが見ても他の人から見ても良い家なのです。だけどやっぱり良い家を安く買いたい。そう思うのは当たり前だと思います。気に入った家を定価で買うのは誰でも出来ます。ライバルがいても優先的に安く購入する方法があります。そのためには前もって準備をする必要があります。

安く購入するポイント

・値下げしている物件を購入する。
・値引き交渉して購入する。

この2つしかありません。

ごく稀に誰もが良い家だなと思う物件が値引きしている事があります。ただし、値引きをする事があっても、もちろん周りの価格帯より安いため、家探しをしている人からより多くの問い合わせがあります。

値下げしている物件

価格更新

(イメージ)
価格 4580万円→4480万円
所在地 東京都立川市〇〇町 総棟数 3棟
土地面積 110.53㎡ 建物面積 87.66㎡
築年月 2018年6月 更新日 2018年8月27日

完成からしばらく経った家は売主によって値下げいたします。完成から2か月後4580万円→4480万円といったように売れない時期が長くなればなるほど売主は早く売りたいと考えて値下げします。値下げをした直後は価格更新と各サイトにて紹介されますし、買い手へのインパクトも大きいため問い合わせが多くなり、売れやすくなります。

 

値引き交渉して購入する

この家が欲しいと思ったときに買付証明書(購入申込書)を買主から仲介業者そして売主へと提出いたします。この買付証明書は購入を検討している人がこの値段なら購入いたします。といった意思表示を紙面で行うことにより、交渉の手段にも使われます。上のイラストでは4400万円で購入したいと売主に対して交渉しましたが、4450万円までしか値下げできません。といったやり取りを説明しています。

そして、値引き交渉やその他の手続きなどは全て仲介業者を通して行います。直接売主に対して言いたいこともあるかと思いますが、後々トラブルにならないためのルールですのでご理解ください。

 

ライバルがいる中で購入権利を勝ち取るためには信用と速さが大事

多くのライバルがいる中でどうやって売主から購入権利を勝ち取るのか、それは信用と速さです。中には早い者勝ちの業者もいます。ただし、そのほとんどが慎重に「この人は本当に買える人かな」と売主側も見極めています。

売主が一番困るのはいざ契約しても、住宅ローンの借り入れが審査が通らずに契約解消となるパターンです。契約してから約1ヶ月の間他の人への紹介を止めてその物件を確保しています。その1ヶ月の間に物件の価値は徐々に下がります。

 

売主としては時間、労力だけではなく、売る家の価値も下がるという3重苦ですので、売主側も最初から借入能力がある人を選んで契約をしたいと思います。能力が確実にあるとアピールする事で他の人より条件が悪くても契約しやすくなります。同時期に購入の申し込みがあった場合、売主はリスク回避でローン審査が通りそうな人と契約をします。

実際に私は一番気に入った物件に先に購入の申し込みをしましたが、後から申し込みをした方に決まってしまいました。私はネット銀行で事前審査が通っていましたが、後から申し込みした方は都市銀行での事前審査が通っている方でした。

仲介の担当者の方もローンに通りやすい職業で審査を通せば間違いなく通るとおっしゃっていましたが、銀行からの審査結果には勝てません。すぐに私は三菱UFJ銀行での事前審査を申し込みましたが、やはり結果は変わりませんでした。

後から来た事前審査通過の書類に悔しさを滲ませた経験があります。何故都市銀行での事前審査を申し込まなかったのか、後の祭りです。
[chat]事前に都市銀行の事前審査を受けることによって審査に落ちる可能性は低くなります。[/chat]

住宅ローンの審査が通らず、また家探しから始めないといけないと思うといくら返金されるとはいえ、非常に手間ですので事前に銀行への審査をしましょう。

事前審査通過後の家探し、値引き交渉もしやすくなる

その後住宅を新たに探した私は無敵でした。何件か内覧して、大体のエリアの相場や値引き予想などができるように成長しました。さらに内覧した時の担当者に「既に他の物件で事前審査が通っています。」と言うと担当者の目の色が変わりました。

もちろん都市銀行の事前審査を通すことは値引き交渉においても効果的です。購入してくれる可能性がより高いお客さんの場合は担当者も上司に必死にアピールします。例えば4480万円の物件を100万円値引きをして欲しいお客さんがいるとします。普通なら無理と断られるところが、4450万円までならと値引き幅が変わる確率は高くなります。

一般の交渉においても信用があるというのはとても大切な事です。そして「既に都市銀行でこの物件の価格以上の事前審査が通っている」という事実は業界にとってはかなりの交渉材料なのです。

都市銀行で4300万円の事前審査が通っているので4400万円を4300万円で購入したいと値引き交渉すれば説得力があります。より、交渉力が増すはずです。更に決算前や月末、4区間の最後の一つなど、売主がすぐに売ってしまいたいと思う時期であれば尚更効果大です。

焦るあまり、通ってもいないのに通ったとは言うと深刻なトラブルになりますので、本当に事前審査を通してください。

内覧物件の中から一つ選んで事前審査

事前審査をするにも、どの物件でするのか情報がなければできません。最初に資料請求して、何件か内覧したところで一番良いなと思う物件、自分が購入したいと思う価格と近い物件に事前審査を申し込みます。ここでは現時点でのNO.1であるだけで購入する必要はありません。必要な情報はパンフレットに記載してあります。土地、建物の価格は担当者に聞くと教えてくれます。

 

私はその後、何件か物件を探し良いなと思った物件に申し込む事にしました。その物件でも既に申し込んでいる人がいましたが、今度は事前審査を通過している私が購入権利を得て今の自宅に住んでいます。

また、住宅ローン審査が少し不安だなと思う方はいくつかの銀行に事前審査をしてもらうといいでしょう。銀行によって、審査の基準が違います。この銀行で金利がこのくらいであれば審査に通りそうといった目安が大体わかるようになります

 

都市銀行での事前審査後、本審査も通る可能性大

都市銀行の事前審査を通す事で自分が借りられる目安の金額が大体わかります。当然、信用情報を調べる都市銀行の事前審査はネット銀行に比べて、後の本審査も通る確率が高くなります。

ネット銀行の事前審査は単純に年収、勤続年数、年齢、勤め先などその人の表面上の情報で事前審査をします。それに比べて都市銀行の場合はこれらの情報に加えて、過去にローンを組んで滞納していないか、借入残高はないか(信用情報)を調べてから結果を出します。

この信用情報のチェックにより、より本審査でも通りやすくなります。

金利はネット銀行が一番安い、0.1%で100万円違う

都市銀行も今は低金利ですが、現時点で実際に金利が安いのはネット銀行です。0.1%違えば返済年数にもよりますが、数十、数百万単位で総支払い額が変わります。ですので、なるべく低金利の銀行で借りることで総費用を抑える事ができます。じぶん銀行の金利は0.457%(変動金利 18年11月現在)、です。今借りようとしている銀行の金利を入力してシミュレーションしてみてください。

 

現状一番金利が安いのはじぶん銀行、住信SBIネット銀行などのネット銀行です。次にネット銀行で本審査を通す確率を上げるにはどうすればいいか。なるべく早くローンの審査が終わるにはどうしたらいいのか説明します。

ネット銀行で本審査が通る確率を上げる方法

じぶん銀行か、住信SBIネット銀行か選ぶ前にどのような銀行なのか調べてみました。

銀行名
資本金 500億円 310億円
従業員数 295人(2018年7月1日現在) 従業員数: 510名 (2017年3月現在)
主要株主 KDDI 50%

三菱UFJ銀行 50%

三井住友信託銀行  50%

SBIホールディングス  50%

数百億円の資本金と比べて従業員数が少ない印象を受けます。ネットで営業活動をすることで人件費を抑えているものと推測できます。また、重要なのは主要株主です。じぶん銀行住信SBIネット銀行はそれぞれ、三菱UFJ銀行三井住友信託銀行が50%の株を所有しています。

三菱UFJ銀行で事前審査が通っているとじぶん銀行の本審査が通りやすく、三井住友信託銀行の事前審査が通っていると住信SBIネット銀行の本審査が通りやすいものと考えられます。三菱UFJ銀行とじぶん銀行の審査基準は全く違うということはあまり考えられません、これを考慮して事前審査をする銀行を選びます。

事前審査じぶん銀行で住宅ローンを借りたいのであれば三菱UFJ銀行

住信SBIネット銀行で借りたいのであれば三井住友信託銀行

・ローン審査に不安がある方、自分の借りられる額の目安を知りたい方は一括審査

実際に私は三菱UFJ銀行で事前審査、じぶん銀行で本審査をしました。結果は三菱UFJ銀行は4780万円、じぶん銀行は4200万円(事前審査は4780万円、本審査は4300万円で申込)で審査通りました。私は無事に本審査を通して建売住宅を購入する事が出来ました。ただ、ネット銀行は金利が低い分少しだけ基準が高くなっているのではないでしょうか。

ネット銀行は口座開設が遅い。口座開設しないと本審査は通らない。

また、ネット銀行のデメリットとしては銀行口座の開設が遅い事です。窓口のある銀行であれば即日口座開設出来ますがネット銀行であればじぶん銀行は約1~2週間、住信SBIネット銀行であれば約1週間から10日程度かかります。

ローンの本審査は口座がないと通りません。あらかじめ口座開設すればその分ゆとりを持って契約する事が出来ます。

売主からは結構急かされます。口座開設に最大2週間かかるため、開設していない場合は売買契約まで間に合わず、期限内に本審査が通らなければ他の金利の高い住宅ローンで組むしかなくなりますので、契約に至る前に準備した方が良いでしょう。

ちなみに私は既にじぶん銀行の口座も住信SBIネット銀行の口座も持っていましたので、じぶん銀行に本審査申し込み後、10日で通過の連絡が来ました。

まとめ

事前審査から本審査への準備

じぶん銀行で住宅ローンを借りたいのであれば三菱UFJ銀行で事前審査。

住信SBIネット銀行で借りたいのであれば三井住友信託銀行で事前審査。

・ローン審査に不安がある方、自分の借りられる額の目安を知りたい方は一括審査で事前審査。

 

・事前審査通過の信用を交渉の武器にして有利に値引き交渉する。また、優先的に契約させてもらう

 

・ネット銀行は口座開設に時間がかかるので本審査までに口座を準備する

 

 

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住宅ローンは事前審査は都市銀行、本審査はネット銀行で行うのがおすすめです。

事前審査は信用を高められる都市銀行

本審査は金利が低いネット銀行

 

 

 

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