住宅ローン減税3年延長。増税後の住宅購入の方がお得に！？すまい給付金、贈与税新制度も解説します
住宅ローン減税とは何か？10年から3年延長で13年になる予定
住宅ローン減税を受けれる期間を現行の10年間から13年間に延長すると報じられました。消費税増税前の住宅ローン減税は住宅の購入のために住宅ローンで借入を行った場合に年末の残高の1％を10年間所得税と住民税から差し引くものですが、消費税10％に増税した後だと更に3年間延長される見込みです。
現行の住宅ローン減税は10年間の減税
現在の住宅ローンは建物と土地を合わせて購入した場合に10年間（最大で4000万円の1％の40万円）所得税などから減税されます。
例えば4500万円で購入した場合は
| 年末ローン残高 | 減税額 | |
| 1年目 | 4400万円 | 40万円 |
| 2年目 | 4300万円 | 40万円 |
| 3年目 | 4200万円 | 40万円 |
| 4年目 | 4100万円 | 40万円 |
| 5年目 | 4000万円 | 40万円 |
| 6年目 | 3900万円 | 39万円 |
| 10年目 | 3500万円 | 35万円 |
| 11年目 | 3400万円 | 0円 |
11年目から13年目まではローン残高の1％か建物価格の2％の少ない方の減税
増税前の住宅ローン減税は10年間だけですが、増税後は13年間まで延長になります。最初の10年は今までの住宅ローン減税どおりです。延長される残りの3年間は建物価格の2％と借入残高の1％のいずれか少ない方が対象になります。先程と同じ表であらわしてみると次のようになります。
住宅ローン借入金額 4500万円（建物価格1500万円、土地価格3000万円の場合）
| 年末ローン残高 | 減税額 | |
| 1年目 | 4400万円 | 40万円 |
| 5年目 | 4000万円 | 40万円 |
| 6年目 | 3900万円 | 39万円 |
| 10年目 | 3500万円 | 35万円 |
| 年末ローン残高 | ローン残高の１％ | 建物価格（1500万円）の２％ | |
| 11年目 | 3400万円 | 34万円 | 10万円 |
| 12年目 | 3300万円 | 33万円 | 10万円 |
| 13年目 | 3200万円 | 32万円 | 10万円 |
この場合は建物価格の2％の方がローン残高の1％より少ないため、建物価格の2％合計30万円が所得税などから減税されます。
住宅購入は増税後と増税前どっちがお得か
今回の住宅ローン減税と住まい給付金の拡充の発表を受けて、増税後の方がお得に購入できる人の方が多くなるでしょう。
そもそも消費税は土地にはかかりません。土地価格の方が建物価格より高い物件の方が今回の拡充の恩恵を受けられるでしょう。さらに住まい給付金も775万円以下の方も対象になりますので、増税後の方がお得になります。
消費税増税後（10％）に住宅を購入する方がお得な場合
4500万円の建売住宅（建物1500万円+土地3000万円）、年収600万円の場合
消費税8％
| 消費税 | 120万円 |
| 給付金 | 0万円 |
| 住宅ローン減税 | 350万円 |
| 合計 | 230万円 |
※住宅ローン減税は35万円×10年で計算、実際は所得税額、住宅ローンの組み方により異なります。
消費税10％
| 消費税 | 150万円 |
| 給付金 | 30万円 |
| 住宅ローン減税 | 380万円 |
| 合計 | 260万円 |
※住宅ローン減税は35万円×10年に30万を加算で計算、実際は所得税額、住宅ローンの組み方により異なります。
増税後と増税前で消費税の差額が30万円なのに対して、逆に住宅ローン減税も30万円の差です。増税後はすまい給付金が30万円給付されますので、増税後の方がお得になります。
消費税増税前（8％）に住宅を購入する方がお得な場合？
建物価格の2％の減税を受けられる以上、どの価格でも住宅ローン減税と増税額の差は同じになります。
3000万円の建売住宅（建物2000万円+土地1500万円）、年収400万円の場合
消費税8％
| 消費税 | 160万円 |
| 住宅ローン減税 | 250万円 |
| 合計 | 90万円 |
※住宅ローン減税は25万円×10年で計算、実際は所得税額、住宅ローンの組み方により異なります。
消費税10％
| 消費税 | 200万円 |
| 住宅ローン減税 | 290万円 |
| 合計 | 90万円 |
※住宅ローン減税は25万円×10年に40万円で計算、実際は所得税額住宅ローンの組み方により異なります。
住まい給付金も拡充。年収775万円以下の人も対象に
更に増税後「住まい給付金」も拡充されることが決まっています。現在は年収510万円以下の人に最大で30万円、増税後は775万円以下の人に最大で50万円が給付されます。
消費税8％の場合
消費税10％の場合
すまい給付金は増税後と増税前で変わりますので、おおよそ収入が775万円以下の場合は増税後の方がお得になります。
すまい給付金（675万円超え775万円以下の場合）
消費税8％
| すまい給付金 | 0円 |
消費税10％
| すまい給付金 | 10万円 |
ただし、10年後に定年を迎えるなどして、所得が大幅に落ちる可能性がある場合など、住宅ローン減税を受けられなくなる場合は8％に購入した方がお得な場合もあります。
収入額の目安が775万円を超える場合ですまい給付金がもらえない方は同額
所得が減り、11年目の住宅ローン減税が見込めない場合は8％の時に買った方がお得
増税後は増税額の非課税枠が700万円から2500万円に大幅増額される
贈与税の非課税枠は現行の700万円から2500万円に大幅増額される見込みです。消費税が10％に増税された場合は次のとおりになります。
（2019年10月に増税した場合）
| 契約期間 | 非課税枠 |
| ～2019年3月31日 | 700万円 |
| 2019年4月1日 ～2020年3月31日 |
2500万円 |
| 2020年4月1日 ～2021年3月31日 |
1000万円 |
| 2021年4月1日 ～2021年12月31日 |
700万円 |
もし、親や祖父母から700万円以上のお金を贈与してもらい家を購入する予定の方であれば、消費税増税後の方がお得になる計算です。
特に2020年の3月31日までは2500万円も非課税になりますので、人によってはかなりの節税になります。
さらに住宅エコポイント制度の導入も検討
省エネ性能の家を購入したり、リフォームをするともらえるポイント制度も検討されていると発表されました。ポイントで家電など様々な商品と交換することが出来るポイントをもらうことが出来ます。こちらはまだ詳細が決定しておりませんので、わかり次第更新いたします。
家の購入は増税後にする方がお得
結果住宅の購入はほとんどの場合、消費税増税後にする方がお得になるか、同じになる結果が出ました。政府は消費税増税後の消費の落ち込みを抑えるために思い切った政策を考えています。もちろん、今家を購入したいという方も多くいると思います。今回は増税後の住宅ローン減税と住まい給付金、贈与税のみを考慮した場合の計算です。
その他、金利や住宅価格が上がる可能性もありますので、必ずそうなるとは言い切れません。これは住宅を購入する時期を考える一つの要素として頂けると嬉しいです。
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