消費税増税前に考える建売住宅の買い時

2019年1月26日

 

今賃貸に入居していて、子供が小学生になるのでそろそろ戸建て住宅やマンションをを購入したいと考えている方、また消費税増税前に建売住宅を買いたいと思っている人もいると思います。いつ家を買うのが良いのか買い時を検証してみます。

2019年10月に消費税増税。建売住宅はいつまでに買えばいいのか

日本政府は予定通り消費税増税を2019年10月に実施する予定です。いつまでに住宅を購入すれば増税の影響を受けないのでしょうか。建売住宅は土地と建物のセットで売られていますが、そのうちの建物の部分に消費税が課税されています。逆に言うと土地には消費税はかかりません。ですのでマンション購入と比べて増税の影響は半分ほどになります。ただし4000万円のうち建物2000万円、土地2000万円であれば建物の2000万円の消費税8%は160万円に対して10%の場合は200万円になります。

200万円ー160万円=40万円(差額)

駆け込み需要の価格上昇を除けばの話になりますが、単純計算で40万円の上乗せが予想されますので増税前に購入した方がお得になります。

 

いつ買えば消費税8%で購入できるのか

消費税が5%から8%に変わった時と同様の場合、6か月間の経過措置があると考えられます。その場合は以下のパターンで増税前の消費税が適用されます。

8%で購入できる条件

1 契約が2019年3月31日までの場合
2 契約及び引き渡しが2019年9月30日までに完了した場合

契約が3月までであれば増税後の10月以降であっても消費税は8%のままです。また増税前の9月末までに引き渡しまで終わらせることが出来れば8%になります。

逆に10%になってしまうのは次の場合です。

10%になってしまう場合

契約が2019年4月以降で引き渡しが10月以降の場合

契約が増税前に終わっていても経過措置の期限後の4月以降の契約で引き渡しが増税後の場合10%の消費税が適用されますので注意が必要です。

 

建売住宅の買い時はいつなのか

建売住宅の買い時はいつなのでしょうか。東京オリンピックの影響での地価の上昇や金利の変動、駆け込み需要などを考慮して決めなければいけません。地価の上昇や金利の上下変動は正直私が決めれることでもありませんのではっきり言ってわかりません。

ただし過去の駆け込み需要の経過を検証した結果がありますので大体このような推移で価格が動くと予想されます。2014年4月に消費税が5%から8%に増税されました。その時の首都圏の建売住宅の価格変動の推移です。

首都圏新築戸建て平均価格(12年4月から15年3月まで)

これをみると最大値は消費増税6か月前の13年10月の3560万円最小値は増税1年後の15年3月で3268万円になっています。消費増税のみが影響したわけではないと思いますが、このデータを見る限り6か月前までの経過措置の期限内に契約したいと思う人が多いと予想して住宅業界が高く設定したと推測できます。

ここから分析すると次の消費増税は2019年10月ですから、2018年4月が住宅価格が高くなり、逆に一年後の2020年10月ごろが安くなるという結果になりました。

※あくまでも個人の見解でこの通りになるという保証は全くありません。

 

年齢から家の買い時を考える

価格上昇、消費税増税といった社会の流れの他にあなた自身の年齢でも返済額が変わります。再雇用で65歳が定年の会社を想定して表にしてみました。将来の生活を考えると早い段階で住宅ローンを組んで返済する方が毎月の返済額を抑えることができます。

・諸費用を除いた計算(金利0.6%の場合)

 

毎月の返済額の差額は返済期間を10年変えた場合約3万8000円の違いです。30歳から40歳まで月々住宅費用としてこの金額を貯金して準備できるのであれば特に問題はありませんが、より返済額を少なくするためには若い時に購入する必要があります。

ただし、25年ローンの場合、10年間返済期間が短い分総返済額は約130万円少なくてすみます。住宅補助などがある会社の場合は賃貸で暮らして10年後または定年後に買った方がお得な場合もあります。

金利が0.5パーセント上がった場合は月々返済額が1万円変わる

金利の変動もかなり重要な要素と言えます。社会の相場で金利の上下はありますが、大事なことは今自分が借りられる銀行の中でどこの銀行で借りられれば一番月々の返済額を安くできるのかです。4000万円借り入れた場合0.5%の金利差で月々1万円ほど変わります。

・ボーナス払いなし、元利均等返済の場合

また、総返済額は約400万円も変わることからなるべく低い金利のうちになるべく元金を減らしておいた方が良い計算になります。

 

結局はライフプランに合ったタイミングで購入するのがベスト

建売住宅を購入する際の物件価格、住宅ローンの金利、返済期間によって総返済額は変わります。ただし物件価格と住宅ローン金利については株価と同じで不確定なことが多いです。

返済期間については会社員の方であれば定年までの期間が長ければ長いほど住宅ローンを有利な条件で契約することが出来ます。自分たちのライフプランでは今住宅が欲しいと思っても「オリンピック後にもう少し価格が下がる」、「金利が下がるかもしれない」と後回しにしてしまうのはもったいないと思います。

もしかしたら、建売住宅の価格はもっと高くなっているかもしれません。買い時は戸建て住宅が欲しいと思ったときにその時の一番お得になる方法で購入することが大事です。

家を購入しようと考えている人が一番多いのは何歳?

家を購入しようと考えるのは結婚、出産、入園、入学といった家族の状況が変化した時が一番多いです。例として結婚が28歳の場合、1人目が生まれて小学校に入学するのは大体35歳から37歳ぐらいです。28歳から37歳ぐらいの年代の場合、仕事もある程度落ち着いて収入も安定することが多いです。周りの人をみてもその時に家を購入しようと考える方が多くみられます。

相場価格を気にすることもわかりますが、まずは家族の中でいつ家を購入するのがベストなのか話し合い計画的に進めることをお勧めいたします。

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